Immobilien-Newsletter Februar 2021

Unser Thema für Sie heute:

Vier unterschiedliche Möglichkeiten von Investmentimmobilien und deren Besonderheiten.

Liebe Leserinnen und Leser,

zum Jahresanfang möchten wir Ihnen vier Möglichkeiten aufzeigen, wie vielfältig unsere Chancen der Kapitalanlagen sind, die Sie nutzen können.

Wie immer lassen wir Sie gerne an der Vielfältigkeit unseres Marktangebotes und unseres Know Hows teilhaben.

Sprechen Sie uns an. Wir freuen uns auf Sie!

Herzliche Grüße
Ihr Team vom Norddeutschen Maklerkontor

­
Investmentmöglichkeit 1 – Die klassische Bestandsimmobilie Wohnen

Hier sprechen wir von der gängigsten Möglichkeit in Immobilien zu investieren. Ein Kapitalanleger kauft ein Haus, ein Mehrfamilienhaus oder wie üblich eine Eigentumswohnung in einer bestehenden Wohneigentümergemeinschaft. Die Immobilie wird oder ist bereits an einen Mieter vermietet. Die Miete dient dem Kapitalanleger entweder zur Deckung oder Minderung der Kosten für eine Finanzierung, oder, wenn ohne Finanzierung gekauft wurde, als zusätzliches, passives Einkommen. Neben der Miete kann der Kapitalanleger noch Einnahmen aus der steuerlichen Abschreibung des Anteils des Kaufpreises, der auf das Gebäude entfällt, generieren. Meist ist diese Abschreibung 2% p.a. über 50 Jahre.

Die Mietzahlungen können hierbei in unterschiedlichen Formen erfolgen.

1. Klassisch direkte Zahlung des Mieters an den Kapitalanleger. Vorteil: der Kapitalanleger erhält die volle, erzielbare Miete. Risiko: bei Leerstand oder Nichtzahlung bekommt der Kapitalanleger keine Mietzahlung.
2. Über einen sog. Mietpool. Hierbei werden alle Mieten der einzelnen Wohneinheiten zentral an den Mietpool gezahlt und dort verwaltet. Der Kapitalanleger erhält dann einen festen Anteil an der Gesamtmiete für seine Wohneinheit. Mietpools werden meist nur eingerichtet, wenn mindestens 80% der Eigentümer „mitmachen“ und sind in der Regel zeitlich begrenzt. Vorteil: der Kapitalanleger erhält unabhängig von Mietschwankungen und Belegung eine feste Miete. Risiko: der Kaptalanleger profitiert nicht von positiven Mietentwicklungen.

Oftmals sprechen Institutionelle Verkäufer für Kapitalanleger eine zeitlich begrenzte Mietgarantie aus. Diese sind in der Regel nur für 1-2 Jahre gültig und sind häufig an den bestehenden Mietvertrag gekoppelt. Mietsteigerungen werden auf die Garantie angerechnet. Vorteil: der Kapitalanleger erhält zumindest zu Beginn seines Investments eine garantierte Miete. Risiko: meist nur kurze Laufzeit und zieht der Mieter aus, endet meist auch die Mietgarantie.

Investmentmöglichkeit 2 – Die klassische Bestandsimmobilie Gewerbe

Hier erwirbt der Kapitalanleger eine Immobilie, die rein gewerblich genutzt wird. Als Beispiel können wir uns einen Supermarkt, eine Büroetage, ein Produktionsgebäude, ein Restaurant oder ein Hotel vorstellen. Grundsätzlich gelten bei Gewerbeimmobilien die gleichen Bedingungen, wie bei Wohnimmobilien. Allerdings sind bei Gewerbeimmobilien häufig die Rendite, also Verhältnis Mieteinnahme zum Kaufpreis höher, weil durch die eingeschränkte Alternativnutzung (man kann nur mit sehr hohem Aufwand aus einem Supermarkt Wohnungen machen) das Risiko eines Mietausfalles auch höher sein kann.
Mietpools fallen bei dieser Investmentmöglichkeit weg, Mietgarantien sind auch eher selten. Dafür gibt es deutlich weniger Mieterschutzgesetze und die Gestaltung der Mietverträge sind viel freier. Üblich sind deutlich längere Laufzeiten von z.B. 10 Jahren mit Verlängerungsoptionen. Solche Gestaltungen sind im Wohnbereich nicht nur unüblich, sondern sogar verboten.
Eine evtl. Mietgarantie wird hier häufig durch das „sale-and-lease-back“ Prinzip erzielt. Wie der Name schon vermuten lässt, stammt dieses Prinzip aus dem englischsprachigen Raum. Hierbei tritt der Verkäufer der Immobilie sofort nach Kauf als Mieter der Immobilie auf. Viele Firmen mit hohen Anlagevermögen in Immobilien, verschaffen sich dadurch schnell und unkompliziert Liquidität, ohne ein Bankenranking zu beeinflussen. Vorteil: der Kapitalanleger muss keinen Mieter suchen. Quasi eine Mietgarantie, durch lange Laufzeit des Mietvertrages. Risiko: Totalausfall durch Insolvenz des Mieters, bzw. Betreibers.

Investmentmöglichkeit 3 – Die Pflegeimmobilie

Hier erwirbt der Kapitalanleger eine oder mehrere Wohneinheiten in einer Pflegeeinrichtung, sprich einem Pflegeheim. Auch hier bietet der Verkäufer schon bei Kauf einen Betreiber des Pflegeheimes an. Oftmals ist aber der Verkäufer nicht selbst der zukünftige Betreiber, sondern eine kompetente Fachinstitution. Auch handelt es sich hierbei sehr häufig nicht um bestehende Einrichtungen, sondern um neu zu errichtende Pflegeeinrichtungen. Ähnlich wie bei den klassischen Gewerbeimmobilien hat der Kapitalanleger hier den Vorteil der langen Laufzeit der Pachtverträge und damit verbunden eine faktische Mietgarantie. Auch das Ausfallrisiko des Betreibers ist hierbei in der Regel geringer. Allerdings ist hier wichtig, dass der interessierte Kapitalanleger genau hinschaut. Handelt es sich bei der Einrichtung nicht um eine anerkannte Pflegeeinrichtung, sondern „nur“ um ein Seniorenstift, oder ein betreutes Wohnen, gelten andere Regeln. Nur wenn es sich um eine staatlich anerkannte Pflegeeinrichtung handelt, ist das Ausfallrisiko sehr gering, da in diesem Fall der Landkreis auch bei Ausfall des Betreibers zur Fortführung der Einrichtung verpflichtet ist. Da es sich bei den einzelnen Pflegeapartments um relativ kleine Einheiten handelt, ist eine solche Kapitalanlage auch etwas für den Kapitalanleger mit etwas kleinerem Geldbeutel geeignet. Vorteil: Planungssicherheit durch langfristige Verpachtung an Betreiber. Ausfallrisiko ist bei „echter“ Pflegeeinrichtung sehr gering. Risiko: keine alternative Nutzbarkeit. Einmal Pflegeimmobilie – immer Pflegeimmobilie. Durch die relativ kleinen Einheiten (meist deutlich unter 30 qm) ist eine Bankenfinanzierung häufig etwas schwieriger.

Investmentmöglichkeit 4 – Die Denkmalimmobilie

Als Denkmalimmobilie bezeichnet man eine Immobilie, die unter das Denkmalschutzgesetz fällt und für Wohn- oder Gewerbezwecke saniert wird. Hier erwirbt der Kapitalanleger VOR Beginn der Sanierung z.B. eine Wohneinheit und lässt die Wohneinheit anschließend sanieren und restaurieren. Der Kaufpreis für solche Immobilien ist meist höher als für klassische Bestandsimmobilien. Dies liegt zum einen an den mit einer Denkmalsanierung verbundenen Genehmigungs- und Planungsprozessen, zum anderen aber an den deutlich erhöhten Abschreibungssätzen für Denkmalsanierungen. Im Klartext heißt dies, dass der Kapitalanleger durch die deutlich höheren Abschreibungssätze ggü. einer Bestandsimmobilie einen deutlich höheren Steuervorteil hat. Kann man bei einer Bestandsimmobilie, wie oben beschrieben, lediglich 2% p.a. auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises abschreiben, so sind die Sätze bei der Sanierung einer Denkmalimmobilie deutlich höher. In den ersten 8 Jahren können 9%, und in den folgenden 4 Jahren noch 7% des Sanierungsaufwandes steuerlich abgeschrieben werden. Somit kann man sagen, je kaputter eine Denkmalimmobilie ist, desto höher wird der Anteil des Sanierungsaufwandes am Kaufpreis sein und desto höher ist der Steuervorteil für den Kapitalanleger. Allerdings sollte der Kapitalanleger für eine solche Denkmalimmobilie auch das nötige „Kleingeld“ mitbringen. Zum einen, weil der Kaufpreis meist höher ist, zum anderen, weil sich die Abschreibung erst richtig rechnen, wenn der Kapitalanleger über einen entsprechend hohen Spitzensteuersatz verfügt. Zudem muss der Kapitalanleger damit rechnen, dass die Sanierung einige Zeit in Anspruch nehmen wird. Da der Erwerb der Immobilie aber vor Beginn der Sanierung beurkundet sein muss, um die steuerliche Förderung zu erhalten, und die Erstvermietung natürlich erst nach Abschluss der Sanierung erfolgen kann, gibt es hier eine Lücke bei Finanzierung und Einnahme, die der Kapitalanleger sich leisten können muss. Dafür bekommt er aber eine Wohneinheit in einem historischen Gebäude auf neuestem technischem Stand.

Wie immer können wir vom Norddeutschen Maklerkontor den interessierten Lesern nur raten, uns zu jeder Zeit gerne anzusprechen. Wir finden für jeden Kapitalanleger die passende Immobilie. Zugegeben das „sale-and-lease-back“ Prinzip muss man etwas suchen, aber auch dafür finden wir eine Lösung.
Und sollte keine der aufgeführten Investmentmöglichkeiten für Sie infrage kommen, so gibt es ja auch immer noch die Möglichkeit, über einen ausgesuchten geschlossenen Immobilienfonds in Immobilien zu investieren. Hier kauft man zwar keine Immobilie aus Stein, aber dafür Anteile in Papier an vielen verschiedenen Immobilien aus Stein.