Der Weg einer Immobilie in unser Angebotsportfolio

Bevor wir Ihnen eine Immobilie zum Kauf anbieten, müssen sowohl das Objekt als auch der Anbieter einen Auswahlprozess durchlaufen. Wie dieser aussieht, möchten wir Ihnen heute in groben Zügen vorstellen.

Die Risiken

• Wohnung steht leer
• Mietnomaden / Mieter zerstört Wohnung
• Risiko steigender Zinsen – Umfeld der Immobilie verschlechtert sich
• Bauträger geht pleite (Neubau)
• Mangelhafte Qualität „Schrottimmobilie“
• Falsche Kalkulation, z.B. zu hohe Mieterwartung
• Angst vor unvorhersehbaren Kosten „Sonderumlagen“
• Mieter zahlt keine Miete
• Zeitaufwand für Verwaltung / fehlende Erfahrung
• Umfeld der Immobilie verschlechtert sich
• Bauverzögerung (Neubau)
• Preis zu hoch / nicht marktgerecht
• Arbeitslosigkeit / Krankheit

Risikobehandlung

Die genannten und andere Risiken können auftreten. Es geht darum, sich damit auseinanderzusetzen:

• Welche Risiken kann man ausschließen?
• Welche Risiken kann man reduzieren?
• Welche Risiken können und wollen Sie als Kunde tragen?

Entscheidend ist die komplette Risikokommunikation.

Prüfung der Anbieter

Wir arbeiten mit ausgewählten Partnergesellschaften zusammen und greifen hierbei auf ein langjährig erfahrenes Netzwerk zurück. Die Qualität hat hierbei oberste Priorität, nicht die Masse.

Schwerpunkt liegt hier auf den Interessen von Investoren, nicht von Eigennutzern.

Bei der Prüfung spielen z.B. gesellschaftsrechtliche Grundlagen, Erfahrung, Bonität und Referenzen eine Rolle.

Beispiel: Für Immobilien in Dresden haben wir andere Partner als für Immobilien in Berlin, da sich unsere Partner auf die jeweiligen Märkte spezialisiert haben und dort langjährige Erfahrung vorweisen können. Nur so können wir auf erstklassige Angebote zugreifen.

Prüfung der Objekte

Hier spielen sehr viele Faktoren eine Rolle, die eine Privatperson allein kaum prüfen kann:

• diverse Basisdokumente wie Prospekt, Kauf- , Miet- und Verwaltervertrag, Grundbuch und Teilungserklärung
• Mietpoolvertrag und weitere Verträge wie Versicherungen etc.
• Marktgerechter Kaufpreis und Mieterwartung, ggfs. Mietpool oder Mietgarantie
• Bauqualität, TÜV oder ähnliche Zertifizierung bei Sanierungen, Ausstattung, Grundrisse
• Bewirtschaftungs- und Produktdaten (z.B. Baubeschreibung, Instandhaltungsrücklage, Mietsicherheit)
• Eigentümerstruktur

Prüfung der Lage

• Die Lage muss aus Sicht von Investoren geeignet sein, nicht aus Sicht von Eigennutzern.
• Makrolage und Mikrolage
• Infrastruktur wie Einkaufsmöglichkeiten, Verkehrsanbindung, Schulen, Ärzte, Naherholungsqualität, etc.
• Standortprüfung aufgrund von belastbaren statistischen Daten (Empirica, Bulwien Gesa, BBSR, Stat. Bundesamt etc.)
• Entwicklung der Haushalte, demografische Verschiebungen, Knappheitsindikator, Arbeitslosenquoten, etc.
• bezahlbare, perspektivisch und nachhaltig wachsende Standorte

Die Mietrendite allein ist kein ausreichender Faktor, hohe Mietrenditen gibt es oft nur noch in schlechten Lagen. Das Ausfallrisiko ist deutlich erhöht und eine nachhaltige Wertentwicklung unwahrscheinlich. Statistische Daten über demografische Entwicklung etc. sind nicht vorhanden oder negativ. Unter Umständen haben Sie heute eine Mietrendite von 6 %, aber was nützt das, wenn in 10 Jahren das Angebot die Nachfrage übersteigt und Sie für Ihre Wohnung keinen Mieter mehr finden?

Auch hier gilt der Grundsatz „je höher die Rendite, desto höher das Risiko“.

Der Wunsch, eine Immobilie „vor Ort“ zu kaufen, erscheint vielleicht im ersten Moment naheliegend, ist aber objektiv falsch – es sei denn, Sie wohnen gerade zufällig am richtigen Ort.

Prüfung der Verwaltung

Die Wichtigkeit einer professionellen, anlegerorientierten Verwaltung wird manchmal unterschätzt. Eine professionelle Mieterauswahl (Bonitätsprüfung etc.) ist entscheidend, ein guter Verwalter greift auf Systeme zu, die dem Privatmenschen in der Regel nicht zur Verfügung stehen. So wird das Risiko eines Mietausfalls minimiert.

Eine nachlässige Verwaltung kann zur Wertminderung und eingeschränkter Vermietbarkeit führen.

Unsere Partner bieten stets eine professionelle Verwaltung an. Seit über 10 Jahren sind wir nun in diesem Bereich tätig und können nicht ohne Stolz sagen, dass wir bisher noch kein einziges Problem mit einer von uns vermittelten Wohnung hatten.

Fazit

Ohne unseren Auswahlprozess liegen in der Regel keine gesicherten Entscheidungshilfen vor. Subjektive Einschätzungen, „Hörensagen“ und gut gemeinte Ratschläge dienen als Grundlage.

Das kann natürlich auch klappen, aber wir finden Fakten als Entscheidungsgrundlage besser – Sie auch?